부동산법규 - 개발제한구역에서 건축행위
1. 주택의 신축
개발제한구역에서 주택의 신축은 원칙적으로 할 수 없으나 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지 및 개발제한구역 지정 당시부터 주택이 있는 토지와 농업인이 소유하는 기존 주택을 철거하고 신축하는 경우, 기존 주택이 공익사업의 시행으로 철거된 경우, 재해로 거주할 수 없게 된 경우, 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택 소유자는 허가를 받아 주택을 신축 할 수 있다.
(주택 개념 : 건축법 시행령 별표1 제호 가목에 의한 단독주택, 다중. 다가구. 공관 제외)
1. 단독주택 가. 단독주택 나. 다중주택 다. 다가구주택 라. 공관(公館)
1) 개발제한구역 지정 당시부터 대지에 주택의 신축 및 개발제한구역 지정 당시부터 기
존의 주택(건축물관대장에 등재된 주택)이 있는 토지에 주택의 신축 주택을 건폐율 60% 이하로 건축하는 경우에는 높이 3층 이하, 용적률 300% 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 200㎡ 이하(5년 이상 거주자는 232㎡ 이하, 지정당시 거주자는 300㎡ 이하 가능하며, 232㎡, 300㎡까지 건축은 1회로 한) 또는 건폐율 20% 이하로 건축하는 경우에는 높이 3층 이하, 용적률 100% 이하로 건축이 가능하다.(시행령 별표1, 3항, 별표2, 2항 가호)
2) 농업인이 소유하는 기존 주택을 철거한 대지에 주택의 신축
(1) 농업ㆍ농촌 및 식품산업기본법 제3조에 의한 농업인으로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있다. 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만㎡ 이상으로서진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없다. (시행령 별표1, 3항 나호)
(2) 주택의 건폐율, 층고, 용적률을 개발제한구역 지정 당시부터 대지에 주택의 신축하는 경우와 동일하다.
※농업인 : 농업ㆍ농촌 및 식품산업기본법 제3조 (정의)
2. "농업인"이란 농업에 종사하는 자로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 자.동법 시행령 제3조(농업인의 기준)
1. 1천 제곱미터 이상의 농지를 경영하거나 경작하는 사람
2. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 사람
3. 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람
4. 영농조합법인의 농산물 출하ㆍ가공ㆍ수출활동에 1년 이상 계속하여 고용된 사람
5. 농업회사법인의 농산물 유통ㆍ가공ㆍ판매활동에 1년 이상 계속하여 고용된 사람
3) 이축권을 이용한 주택의 신축
이축권리가 발생하는 경우는 공익사업으로 철거한 주택의 소유자, 재해로거주할 수 없는 주택의 소유자, 개발제한구역 지정 이전부터 타인 소유의토지에 건축한 주택으로 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축. 개축할 수 없는 주택의 소유자 이축은 개발제한구역 내 취락지구로 이축할 수 있는 권리가 주어진다.
(1) 개발제한구역내의 적법한 주택의 이축은 취락지구로 이축하여야 하나 취락지구가 지정될 때까지 취락지구의 지정기준에 해당하는 취락이나 그 취락에 접한 토지로의 이축을 허가할 수 있다.
(2) 공익사업으로 철거한 주택의 이축은 공익사업으로 철거일 또는 재해로 인한 이축은 재해를 입게 된 날 당시의 자기 소유 토지로서 다음의 입지기준에 적합해야 이축할 수 있다. (시행령 별표1, 규칙 제6조)
① 기존의 주택이 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지역이거나 기존의 주택이 없는 시
ㆍ군ㆍ구의 지역 중 기존의 주택으로부터 2㎞ 이내의 지역일 것
② 임야, 우량농지(경지정리ㆍ수리시설 등 농업생산기반 정비된 농지)가 아닐 것
③ 하천법 제7조에 따른 국가하천과 지방하천의 경계로부터 500m 이상 떨어져 있을 것. 단, 하수도법 제2조 따른 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치ㆍ운영 중인
지역과 동법 제11조에 따라 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역은 제외.
④ 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것.
⑤ 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것.(시행령 별표1, 별표2,1항 바호, 규칙 제6조)
(3) 주택의 건폐율, 층고, 용적률을 개발제한구역 지정 당시부터 대지에주택의 신축하는 경우와 동일하다.
(4) 공익사업에 편입된 대지 면적만큼 대지로 형질변경 가능하나, 330㎡ 이하인 경우에는 330㎡까지 형질변경 가능하다.
(5) 이주대책이 수립된 경우 및 멸실되어 현존하지 아니하는 건축물을 근
거로 이축 허가는 아니 된다.(당해 공익사업 또는 재해로 멸실된 것은 제외)
※ 이축권에 대한 대법원 판례 1.
요지 : 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률위반 여부
사건 : 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002도5197 판결
판결 : 이축권자로부터 이축권을 양수하고, 양수인의 비용으로 이축권자의 명의로 허가. 건축 완료하여 이축권명의로 소유권 보존등기를 했다면 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률위반으로 범법 행위이다.
※ 이축권에 대한 대법원 판례 2.
요지 : 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반 여부
사건 : 대법원 2007.1.26. 선고 2006도7187 판결
판결 : 이축권자로부터 이축권을 양수하고, 양수인의 비용으로 이축권자의 명의로 허가를 받았다면 법 제30조 ①항 2호 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에 해당한다.
2. 근린생활시설의 증축, 신축, 용도변경 (시행령 별표1,4항)
1) 근린생활시설의 증축
근린생활시설 증축은 주택을 용도 변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월24일 이후에 신축된 근린생활시설만 할 수 있다.
2) 근린생활시설 신축
(1) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(개발제한구역건축물관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다. 다만, 수도법 제3조에 따른 상수원의 상류 하천(하천법에 따른 국가하천 및
지방하천)의 양안 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1㎞ 이내의 지역(하수도법 제2조에 따른 하수처리구역은 제외)에서는 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제5조에 따라 설치할 수 없는 시설을 신축할 수 없다.
(2) 휴게음식점 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 5년 이상거주자또는 지정당시거주자이어야 한다.
이 경우 건축물의 연면적은 300㎡이하 이어야 하며, 인접한 토지를 이용하여 200㎡ 이하의 주차장을 설치할 수 있되, 휴게음식점 또는 일반음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장
부지를 원래의 지목으로 환원하여야 한다.
(3) 신축 가능한 업종
슈퍼마켓, 일용품소매점, 휴게음식점, 일반음식점, 이용원ㆍ미용원, 세탁소, 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원ㆍ침술원ㆍ접골원, 조산소, 탁구장 및 체육도장, 기원, 당구장, 금융업소ㆍ사무소 및 부동산중개업소 제조업소 및 수리점, 사진관ㆍ표구점ㆍ학원ㆍ장의사 및 동물병원, 목공소ㆍ방앗간 및 독서실.
3) 근린생활시설로 용도변경
(1) 적법한 주택 및 공장 등 신축이 금지된 건축물을 휴게음식점, 일반음식점, 제과점
으로 용도변경을 할 수 있는 자는 다음과 같으며, 용도변경하려는 건축물의 연면적은 300㎡(90.75평) 이하이어야 한다.(영 제18조②③항)
① 허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 5년 이상 계속 거주 및 직접 소유하면서 경영하고 있는 자
② 개발제한구역 지정 당시부터 해당 개발제한구역에 거주하고 있는 자
(개발제한구역 지정 당시 해당 개발제한구역에 거주하고 있던 자로서 개발제한구역에 주택이나 토지를 소유하고, 생업을 위하여 3년 이하의 기간 동안 개발제한구역 밖에 거주하였던 자를 포함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여 개발제한구역 밖에 거주한 기간은 개발제한구역에 거주한 기간으로 본다.)
(2) 용도변경을 하는 휴게음식점, 일반음식점, 제과점에 인접한 토지를 이용하여 200㎡(60.5평) 이내의 주차장을 설치할 수 있으며, 주차장을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 되돌려야 한다.
3. 농림수산업용 시설의 신축 ( 시행령 별표1, 2항)
1) 농림수산업용 시설의 신축 조건
(1) 개발제한구역에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 설치하는 경우만 해당한다.
(2) 이 영에서 정하는 사항 외에 축사, 콩나물 재배사, 버섯 재배사의 구조와 입지기준에 대하여는 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정할 수 있다.
(3) 축사, 동물 사육장, 콩나물 재배사, 버섯 재배사는 1가구당 1개 시설만 건축할 수 있다.
단, 개발제한구역에서 2년 이상 계속 농업에 종사하고있는 자가 이미 허가를 받아 설치한 축사, 동물 사육장, 콩나물. 버섯 재배사를 허가받은 용도대로 사용하고 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
2) 축사
(1) 축사는 1가구당 기존 면적을 포함하여 1천㎡이하 및 관리실 33㎡ 이하로 설치할 수 있다.
다만, 수도권과 부산권의 축사의 규모는 시행규칙에 정하는 바에 따른다.(규칙 제5조, 500㎡ 이하)
(2) 과수원 및 초지의 축사는 1가구당 100㎡ 이하, 초지와 사료작물재배지에 설치하는 우마사는 초지 조성 면적 또는 사료작물 재배면적의 1천분의5 이하로 설치하여야 한다.
3) 잠실
뽕나무밭 조성 면적 2천㎡당 또는 뽕나무 1천800주당 50㎡ 이하로 설치하여야 한다.
4) 저장창고
소ㆍ말 등의 사육과 낙농을 위하여 설치하는 경우만 해당한다.
5) 양어장
유지ㆍ하천ㆍ저습지 등 농업생산성이 극히 낮은 토지에 설치하여야 한다.
6) 동물사육장
꿩, 우렁이, 달팽이, 지렁이, 그 밖에 이와 비슷한 동물의 사육을 위하여 임야 외의 토지에 설치하는 경우로서 1가구당 기존 면적을 포함하여 300㎡ 이하로 설치하여야 한다.
7) 콩나물 재배사
1가구당 기존면적으로 포함하여 300㎡ 이하, 관리실을 10㎡ 이하로 설치할 수 있다.
8) 버섯 재배사
1가구당 기존 면적을 포함하여 500㎡ 이하로 설치하여야 한다.
9) 기타 퇴비사, 종묘 배양장, 온실, 창고, 담배건조실, 임시 가설건축물, 지역특산물가공작업장, 관리용 건축물 등을 건축할 수 있다.
4. 주민공동이용 시설 (시행령 별표1, 5항)
1) 낚시터시설 및 그 관리용 건축물
기존의 저수지 또는 유지를 이용하여 지방자치단체 또는 마을 공동으로 설치ㆍ운영하거나 기존의 양어장을 이용하여 5년 이상 거주자가 설치하는 경우만 해당한다. 이 경우 50㎡ 이하의 관리실을 설치할 수 있다.
2) 목욕장
개발제한구역의 거주자를 주된 이용자로 하는 경우만 해당한다.
3) 휴게소(고속도 제외), 주유소, 자동차용 가스충전소
(1) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 수립하는 배치계획에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지정당시거주자가 국도ㆍ지방도 등 간선도로변에 설치하는 경우만 해당한다.
다만, 도심의 자동차용 액화석유가스 충전소를 이전하여 설치하는경우에는 해당 사업자만 설치할 수 있다.
(2) 휴게소 및 자동차용 액화석유가스 충전소의 부지면적은 3천300㎡ 이하로, 주유소의 부지면적은 1천500㎡ 이하로 한다. 이 경우 주유소 및 자동차용 액화석유가스 충전소에는 세차시설을 설치할 수 있다.
(3) 휴게소는 개발제한구역의 해당 도로노선 연장이 10㎞ 이내인 경우에는 설치되지 아니하도록 하여야 하며, 주유소 및 자동차용 액화석유가스 충전소의 시설 간 간격 등 배치계획의 수립기준은 국토해양부령으로 정한다.
(규칙 제7조, 같은 방향으로 주유소 2㎞, 충전소 5㎞ 간격, 단, 개발제한구역 내거리 만)
4) 기타 농로, 공판장, 퇴비장, 승강장 등
5. 실외 체육시설 (시행령 별표1, 6항)
1) 골프장
골프장과 골프연습장을 포함하며, 회원제골프장을 설치하는 경우에는 대
중골프장 또는 간이골프장을 함께 설치해야 하며, 숙박시설은 설치할 수 없
고, 국토해양부령(규칙 제8조)의 입지기준에 적합하게 설치하여야 한다.
2) 기타 산책로, 테니스장 등
6. 공익 시설 (시행령 별표1, 9항)
1) 폐기물처리시설
폐기물관리법 제2조에 따른 시설을 말하며, 건설폐기물 중간처리시설은 다음의 기준에
따라 설치하여야 한다.
(1) 토사, 콘크리트덩이와 아스팔트콘크리트 등의 건설폐기물을 선별ㆍ파
쇄ㆍ소각처리 및 일시 보관하는 시설만 해당한다.
(2) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치ㆍ운영하여야 한다. 다만, 폐기물관리법
제25조에 따른 폐기물중간처리업허가를 받은 자 또는 허가를 받으려는 자로서 폐기물처리업 사업계획의 적합 통보를 받은 자가 대지화 되어 있는 토지
또는 폐천 부지에 설치하는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구당 3개소 이내로 해당 토지를 소유하고 도시계획시설로 설치하여야 한다.
(3) 시설부지의 면적은 1만㎡ 이상, 관리실 및 부대시설은 건축 연면적66㎡ 이하이어야 하며, 이와는 별도로 경비실을 조립식 공작물로 설치할 수있다.
2) 재활용 가능 자원 집하시설
자원의 절약과 재활용촉진에 관한 법률에 따른 시설로서 시ㆍ군ㆍ구당 1개소만 설치할 수 있으며, 대지화 되어 있는 토지 또는 기존의 쓰레기매립장 및 쓰레기적환장의 시설부지에 설치하여야 한다.
3) 납골시설 및 장례식장
기존의 공동묘지에 설치하는 경우만 해당하며, 납골시설은 사찰 경내에 설치하는 것을 포함한다.
다만, 가족ㆍ종중 또는 문중의 납골시설(기존의 분묘를 정비하는 경우만 해당한다)은 기존의 공동묘지 또는 사찰 경내가 아닌 지역에도 설치할 수 있다.
4) 공사용 임시 가설 건축물 및 임시시설
(1) 공사용 임시 가설건축물은 2층 이하의 목조, 시멘트블록, 그 밖에 이와 비슷한 구조로 설치하여야 한다.
(2) 임시시설은 공사를 위하여 임시로 도로를 설치하는 경우와 공사에 직접 사용되는 블록ㆍ시멘트벽돌ㆍ쇄석, 레미콘 및 아스콘 등을 생산하는 경우만 해당한다.
(3) 둘 다 사용기간을 명시하여야 하며, 사용 후에는 이를 철거하고 원상복구하여야 한다.
5) 기타 학교, 가스공급시설, 유류저장 및 송유시설, 차고지 등
7. 기타 시설
1) 공공용 시설 : 철도, 주차장, 공항 등
2) 도시민 여가활용 시설 : 청소년수련시설, 박물관, 미술관 등
3) 국방. 국사에 관한 시설
〔참고법률〕
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 시행령, 시행규칙
국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 시행령
농업ㆍ농촌 및 식품산업기본법, 시행령
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