[스크랩] 투에이스님의 "부동산 절세의 기술"

| 책 소개 |

아무리 수익을 많이 내도, 세금으로 다 내면 소용없다!

하수와 고수를 가르는 결정적 차이 ‘절세의 기술’

살 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 임대를 놓으면 임대소득세, 그리고 팔 때에는 양도소득세…. 부동산 세금은 종류도 많고 복잡하다. 하지만 그렇다고 세금을 공부하지 않으면 아무리 높은 수익을 올려도 결국 실제로 남는 것이 별로 없게 된다.

이 책은 그런 투자자들의 속을 시원하게 풀어주는 세금 지침서다. 저자 투에이스 김동우는 각종 투자 커뮤니티 및 경매학원 섭외 1순위의 인기 세금 강사이자, 수십 건의 부동산을 보유 및 관리하고 있는 실전 투자 고수이기도 하다.

그래서 실전 투자자에게 필요한 ‘전략’ 측면에서 세금을 풀어나간다. 어려운 세법 하나하나에 집중하는 게 아니라, 비전문가인 일반 투자자들의 눈높이에 맞춰 다양한 사례를 통해 쉽고 재미있게 세금 지식을 풀어낸다. 그럼에도 내용은 현직 세무사들도 인정할 만큼 깊고 풍부하다.

고수들은 투자를 결정할 때 세금까지 꼼꼼히 따져 수익률을 계산한다. 투자를 하면 할수록 세전수익은 아무 의미가 없다는 것을 깨닫기 때문이다. 하수와 고수를 가르는 결정적 포인트는 바로 여기, 절세의 기술에 있다.

| 저자 소개 |

김동우(투에이스)

각종 투자 커뮤니티 섭외 1순위로 꼽히는 최고의 부동산 세금 강사. 13년 경력의 실전 투자자답게 투자자들에게 꼭 필요한 부분만 골라 눈높이에 맞춘 강의로 열렬한 호응을 얻고 있다.

25년간 은행에서 근무했지만 IMF 한파에 밀려 퇴직한 후, 오랜 방황 끝에 전업투자자 및 임대사업자로서 제2의 삶을 시작했다. 700여 만 원으로 매입한 낡은 빌라를 시작으로 13년간 다양한 투자 방식을 두루 섭렵, 현재는 약 80채의 부동산을 보유 및 관리하고 있다.
처음에는 수익 내는 투자에만 집중했지만, 갑작스런 세무조사를 받게 되면서 세금의 무서움을 깨닫고 ‘살아남기 위해’ 세금 공부를 시작했다. 그 과정에서 자신뿐 아니라 동료 투자자들의 세금 문제 해결을 돕기 시작했고, 이것이 입소문 나면서 부동산 세금 전문 강사로 나서게 됐다.

유수의 투자 커뮤니티 및 경매 학원은 물론 경매정보회사 굿옥션, 부동산 포털 닥터아파트, 롯데백화점 문화센터 등에서 강의했다. 2013년 준공공임대사업 제도 시행 당시에는 임대사업자를 대표하여 간담회에 초청되기도 했다. ‘베푸는 것이 최고의 투자’라는 생각으로 더 많은 투자자에게 세금 지식을 전하기 위해 노력중이다.

※ 블로그 <투에이스의 절세 이야기> http://blog.naver.com/tbank

| 추천사 |

송희창 (『송사무장의 실전 경매의 기술 1·2』 저자)
초보 시절부터 그토록 찾았던 세금 책을 만났다는 사실에 기쁜 마음을 감출 수 없었다. 부동산으로 재산을 늘려가는 사람들은 알겠지만, 어느 순간 수익을 더 내는 것보다 세금을 덜 내는 것이 중요해지는 순간이 온다. 그런 독자들이라면 분명 필자와 같은 반가움을 느낄 것이라 생각한다.

임성종 교수 (중앙대 경영학부, 공인회계사·세무사)
세무 전문가를 능가하는 깊이 있고 해박한 부동산 관련 세법의 진수를 보여준다. 직접 경험해본 사람만 알 수 있는 소중한 노하우를 그대로 전수받을 수 있는 최고의 부동산 세법 서적이다.

김창한 세무사 (김창한세무회계사무소, 전 국세청 근무)
약 80채의 주택을 보유하고 있는 저자가 만든 재미있는 부동산 세금 책. 현장에서 직접 경험해서 얻어낸 귀한 정보들을 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 풀어서 썼다. 이 책이 알려주는 다양한 부동산 절세 기법은 독자들이 ‘잃지 않는 투자’를 하게 만들어줄 것이다.

김윤환 세무사 (김윤환세무회계사무소, 전 국세청 근무)
다년간의 부동산 투자 경험에 세금을 접목시킨 부동산 세금 서적의 종결자! 깊이 있는 투자의 완결판! 투자자가 찾던 세금 주치의가 바로 여기에 있다. 부동산 투자를 하는 분이라면 반드시 일독을 권한다.

국심근 세무사 (세무법인드림 대표, 웅지세무대학 교수)
이 책은 단순히 세법을 풀어내기만 한 것이 아니다. 저자의 오랜 투자 경험을 바탕으로 그것을 어떻게 활용할 것인지를 잘 알려준다. 풍부한 경험과 쉽고 재미있는 해석은 현직 세무사도 감탄하게 만든다.

이승현 세무사 (진진세무회계사사무소, 닉네임 ‘자본가’)
13년간의 실전 투자 경험과 노하우가 고스란히 녹아있는 부동산 투자자를 위한 세무 지침서! 이제 막 투자를 시작하는 초보 투자자부터 세금 때문에 고민하는 전업투자자까지, 부동산 투자자라면 이 책을 곁에 두고 여러 번 읽어보길 권한다.

| 목차 |

추천의 글_ 부동산 투자자들이 그토록 찾았던 책

들어가는 말_ 실전 투자자만이 알려 줄 수 있는 ‘절세의 기술’이 있다

1장. 세금 지혜롭게 절세하기

  투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수다
  최종 수익률은 세금에서 결정된다
  절세와 탈세는 어떻게 다른가
  세금 문제가 생기면 국세청부터 찾아가라
  세금 돋보기_ 세금은 살아있는 생물과 같다
  투자하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하라

  Insight_ 조세 정책을 보면 부동산 시장의 향방을 예측할 수 있다

2장. 이것만 알면 부동산 세금이 쉬워진다

  첫 번째: 살 때부터 팔 때까지 한눈에 훑어보기
  두 번째: 주택 투자는 세금 혜택이 많다
  세 번째: 열거주의와 포괄주의
  세금 돋보기_ 제척기간과 소멸시효
  네 번째: 실질과세의 원칙과 근거과세의 원칙
  다섯 번째: 감면과 비과세의 차이

  세금 돋보기_ 세상에서 제일 좋은 절세법 ‘비과세’

  Insight_ 절세만 잘해도 충분한 수익을 거둘 수 있다

3장. 취득 및 보유시 필요한 세금 제대로 알기

  부동산 별 취득세 산정 요령
  실투자금 계산 시 취득세를 반드시 고려하라
  세금 돋보기_ 실거래가 vs 시가표준액
  보유하기만 해도 내는 세금, 재산세
  세금 돋보기_ 누진세율이란 무엇일까
  부동산 수가 많아지면 종합부동산세 확인은 필수다

  Insight_ 어떻게 매기느냐보다 ‘어떻게 감면 받느냐’

4장. 절세 기술의 핵심, 양도소득세

  양도소득세는 어떤 구조로 이뤄져 있나
  공제항목만 잘 챙겨도 양도소득세가 줄어든다
  세금 돋보기_ 장기보유특별공제 제대로 알기
  절세전략 1: 명의를 분산하라
  절세전략 2: 시간을 분산하라
  절세전략 3: 손해와 이익을 상쇄시켜라
  세금 돋보기_ 환산가격 제대로 알기
  절세전략 4: 필요경비를 공제 받아라
  절세전략 5: 1주택자 비과세 조항을 적극 활용하라
  세금 돋보기_ 세대분리 제대로 알고 활용하기
  절세전략 6: 비사업용 토지는 사업용으로 전환하라

  Insight_ 업·다운 계약서의 위험성

5장. 월세 받을 때 반드시 따져야 할 종합소득세

  소득세를 계산하는 3가지 방법
  복잡한 종합소득세, 한눈에 정리하기
  주택 수와 월세 규모에 따라 적용 방식도 달라진다
  전세를 월세로 환산하는 간주임대료 계산 방식
  세금 돋보기_ 계약 파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까
  비용을 공제받는 방법: 장부신고와 추계신고
  종합소득세 절세를 위한 3가지 팁

  Insight_ 소액 월세도 과세하는 ‘임대차 선진화 방안’

6장. 직장인 vs 개인임대사업자 vs 법인사업자

  전업투자자의 세금 vs 봉급생활자의 세금
  주택임대사업자는 어떤 세금을 낼까
  세금 돋보기_ 주택임대사업자 등록은 두 번 한다
  주택임대사업자의 장점과 단점
  세금 돋보기_ 임대사업자는 종합부동산세를 내지 않는다
  법인사업자의 장점과 단점
  세금 돋보기_ 법인은 양도소득에 대해 추가과세를 한다
  법인 설립 시 반드시 따져봐야 할 4가지
  Insight_ 준공공임대주택 자세히 들여다보기

7장. 매매사업자 자격 200% 활용하기

  부가가치세의 기본 구조를 이해하자
  미리 내고 나중에 돌려받는 매입세액공제
  양도소득세 피하려다 부가가치세에 당할 수 있다
  무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다
  세금 돋보기_ 세금은 호랑이보다 무섭다
  매매사업자, 잘 사용하면 강점이 된다
  Insight_ 부가가치세와 정권의 상관관계

8장. 가족의 미래를 위해 챙겨야 할 증여세 & 상속세

  증여세와 상속세, 비슷한 듯 다르다
  증여세 절세의 핵심은 증여공제액
  세금 돋보기_ 부부 공동명의가 세금을 줄여준다
  증여와 빌려주는 것, 어떻게 구분할까
  순위에 따라 희비가 엇갈리는 상속 문제
  세금 돋보기_ 대신 상속받는 ‘대습상속’ 제도
  상속세를 계산하는 방법

  Insight_ 혹시 나도 자금출처조사 대상일까

맺는 말_ 후배 투자자에게 전하고 싶은 3가지 조언

| 책 속으로 |

부동산 세법에서는 조항의 구체적인 내용도 중요하지만, 그것을 실제 투자에 어떻게 적용할 수 있느냐가 더욱 중요하다. 예를 들어 똑같은 오피스텔에 대해 세금을 내더라도 1주택자와 다주택자가 다르고, 주거용이냐 업무용이냐에 따라 다르고, 임대사업자와 비사업자가 다르다. 게다가 어떤 상황일 때는 부가가치세를 환급받을 수 있고 어떤 상황일 때는 환급받은 부가가치세를 다시 반납해야 하는지, 공제받을 수 있는 필요경비 항목 중에 어떤 것들은 되고 어떤 것들은 안 되는지에 따라 취해야 할 전략이 달라진다.

이런 부분은 실제로 오피스텔에 투자해서 관련 세금을 납부해 보고 세무조사도 받아 본 실전 투자자의 경험이 많은 도움이 될 수가 있다. 요컨대 세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다를 수 있다는 것이다.

------- 16p

부동산은 매우 특별한 재화다. 분명히 사유재산이지만, 국토에 연결되어 있기 때문에 공공재의 특성을 가지고 있다. 다른 재화와 달리 부동산에 유난히 세금이 많이 붙는 이유도 이와 무관하지 않다. (중략) 앞으로 하나씩 자세히 알아볼 테지만, 그 전에 대략적인 세금의 종류를 훑어보자.

------- 56p

뒤쪽에 등장하는 그림8은 경매정보지에서 가져온 실제 낙찰 사례다. 낙찰가를 살펴보면 1등은 딱 6억 원에 맞춰 입찰한 반면 2등은 5억9,999만9,990원을 써냈다. 단돈 10원 차이로 6억 원짜리 아파트의 주인이 갈린 것이다. 이 기막힌 승부의 뒤에는 바로 세금이 있었다.

경매로 낙찰을 받으면 취득세를 내게 된다. 그런데 취득세는 주택 매입 가격에 따라 세율이 달라진다. 이 아파트처럼 85㎡ 이하의 규모일 경우 취득세 합계세율은 6억 원 이하일 때 1.1%이고, 6억 원을 초과하면 2.2%이다. 즉, 낙찰금액 6억 원까지는 취득세가 660만 원(6억 원 × 1.1%)이지만, 6억 원에서 1원이 더 붙는 순간 취득세는 약 1,320만 원(6억1원 × 2.2%)이 되는 것이다.

------- 86p

양도소득세를 절세하는 방법에 대해서는 하나만 기억하기 바란다. 바로 ‘무조건 분산하라’는 것이다. 물론 합법적인 방법으로 말이다. 사람이든 기간이든, 양도소득세에서는 무조건 분산하는 것이 유리하다. 그 이유는 양도소득세의 경우 소득이 높아지면 세율도 높아지는 누진세율이 적용되기 때문이다.

예를 들어 필요경비와 공제금액을 모두 뺀 과세표준 금액이 1억 원이라고 하자. 이 경우 양도소득세율은 35%, 누진공제액은 1,490만 원이므로 양도소득세로 내야 할 금액은 2,010만 원이다(과세표준 1억 원 × 세율 35% - 누진공제액 1,490만 원).

그런데 만약 이 부동산이 부부 공동명의로 되어 있다면? 양도소득세는 소득세의 한 범주이므로, 부부라 하더라도 각각 한 사람씩 계산한다. 따라서 각자의 과세표준 금액은 1억 원이 아니라 반반씩 나눠서 5,000만 원이다. 과세표준이 1억 원일 때의 세율은 35%이지만 5,000만 원일 때의 세율은 24%로 낮아지고 누진공제액은 522만 원이다. 따라서 한 사람당 내야 하는 양도소득세는 678만 원이다(과세표준 5,000만 원 × 세율 24% - 누진공제액 522만 원). 부부 두 사람을 합치면 1,356만 원으로, 단독명의일 때 내야 하는 2,010만 원보다 654만 원이 줄어드는 셈이다.

------- 110p

J씨 부부는 남편 명의의 집에 거주하고 있고, 아내 명의의 집이 두 채 있다. 하나는 월 40만 원씩 월세를 받고 있고, 다른 하나는 5억 원에 전세를 놓았다. J씨 부부의 임대소득세는 얼마일까?

먼저, 이들 부부는 3주택자에 해당되고, 그중에서도 전세는 3억 원을 넘어서므로 세 채 모두 과세 대상이다. 이제 구체적인 액수를 계산해 보자. 월세 수입은 월 40만 원씩 1년에 480만 원이다. 전세보증금은 간주임대료로 환산해서 계산해야 하므로, 공식에 대입해보니 216만 원이 나온다((5억 원 – 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8%). 월세소득과 전세보증금 간주임대료를 합산하니 총 696만 원이 나온다. 2,000만 원 이하이므로 다행히 비과세다.

------- 176p

(끝)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 이든(부미모) 원글보기

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