요즘 연남동·망원동 등이 젊은이들 사이에서 핫한 동네로 부각되고 있는데요. 뜨는 동네인 만큼 이 지역에 주택 구입 후 상가주택으로 변경해 임대수익률을 높이려는 사례도 심심치 않게 볼 수 있습니다.
하지만 일반주택을 상가주택으로 변경해 건물의 상가 부분을 확대하는 경우 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 필요한데요.
일반주택이 1가구 1주택 '양도세 비과세' 혜택을 적용 받을 수 있는 것에 비해 상가주택은 그 적용이 제한 적이기 때문입니다.
그렇다면 주택을 상가주택으로 전환 시 발생하는 세금 문제는 무엇일까요?
바로 매각차익으로 인한 '양도소득세' 부분인데요.
일반주택은 2년이상 보유하고 집을 파는 경우 양도세 비과세(1가구 1주택), 장기보유특별공제(양도차익 80% 공제·10년이상 보유)등의 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
상가주택은 건물의 주택 면적이 상가면적보다 큰 경우에만 건물 전체를 주택으로 보고 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용합니다.
반대로 상가면적이 주택면적보다 크거나 같으면 주택부분만 비과세, 상가부분은 양도소득세를 과세하는 것이죠.
예를 들어 주택면적 70%, 상가면적 30%인 상가주택을 5년 보유한 후 양도해 2억원의 매각차익이 발생했다면 이 경우에는 건물 전체를 주택으로 간주하기 때문에 양도세 비과세가 적용됩니다.
만약 이 건물이 주택면적 40%, 상가면적 60%이었다면 상가부분은 매각차익에 대해 세금을 내야 하는 것입니다.
전문가들은 상가주택 신축을 고려하는 투자자들에게 양도세 세금을 아끼려면 주택면적이 50%를 초과하도록 지을 것을 권하고 있습니다. 또 기존 주거 면적에 포함되는 외부계단 설치, 옥탑방 증축, 상가일부의 주택용도 변경 등 주택 면적을 높이는 방법이 좋은 세테크가 된다고 조언합니다.
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조세일보 / 박지환pjh@joseilbo.com
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